近日，2024年苏州写字楼市场分析报告及解读出炉。苏州写字楼市场供应量达到五年新高。
在写字楼租赁市场，全市新上市7个高标办公项目，共计新增60.5万方，同比增长超一倍。其中研发办公新增占比过半，主要集中在高新区和工业园区，分别为腾飞苏州狮山元创公园、狮山总部经济产业园、新建元数智湾一期、联东集团苏南总部四个项目，总计36.3万方。标准办公方面新上市华贸中心、恒泰星塘大厦、昶智大厦三个项目。
研发办公项目依托产业化招商，帮助项目上市前预租去化。全年净吸纳量小幅提升增至19.16万方。租金方面，2024年成本成为多数企业选址首要考虑因素。全市租金水平年末录得70.34元/平方米/月。
从成交客户结构来看，电子信息科技、专业服务构成全市成交主力。尤其是伴随新质生产力扎实推进，科技产业快速扩张拉动全市成交，其中TMT、低空经济、新能源、ESG等科技客户带来新的增长亮点。同时，各类联合办公、孵化器抓住市场机遇，表现也相对活跃。
在写字楼销售市场，2024年全年新增上市38.5万方，同比增长193%，全市成交录得42.8万方，同比增长135%，成交主要受供应推动。全市销售均价录得1.24万/平方米。
2025年全市仍将面临供应高峰，预计总供应体量将近164万方，其中研发办占比超七成，主要集中在高新区、相城区和工业园区。长期来看，未来五年市场面临超480万方市场供应，新项目与存量项目之间的竞争将更为明显。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，虽然未来市场仍然复杂多变，存量与新增并存，研发与标准办公共生，整体市场竞争将不断加剧，但是全市仍面临发展机会点。一方面新型产业客户仍将是发展主力，导入模式将更为灵活，诸如产业创新中心、产业平台搭建等新的产业合作共建模式值得关注。另一方面，多元化高端服务、新消费、新贸易类新兴服务客户或将成为存量楼宇客户新增机会。
值得一提的是，苏州零售商业市场政策持续发力，激发消费潜能。
2024年苏州全市加快推进存量、增量政策落地见效，全市经济延续平稳增长态势，市场预期有所改善。四季度，苏州优质零售市场迎来盛泽天虹购物中心、星悦里·怡邻、尹山湖歌林公园和摩天轮商业广场的集中开业，共计新添体量为47.1万平方米。至此，优质零售的总体存量攀升至564.4万平方米。全市优质零售物业的首层平均租金范围录得人民币400-800元/平方米/月；出租率基本持平，录得92.4%；而净吸纳量录得约43.1万平方米。
存量项目不断进阶品牌业态、优化场景打造并探索精细运营。品牌业态分布来看，零售、餐饮和休闲娱乐业态依然占据主流。此外，年轻消费、悦己体验和特色空间等形态变革正在开拓实体商业新赛道。
据不完全统计，截至2026年苏州优质零售市场预计将迎来约70.8万平方米的体量。其中，工业园区未来新增供应占比最高，为44.5%；其次是姑苏区，体量占比为26.1%；高新区占比15.5%。
金鸡湖右岸区域再迎利好。11月25日，苏州工业园区管委会与凯德投资签署战略合作协议。根据协议，苏州恒泰将与凯德投资携手在苏州工业园区核心位置推进江苏省首座来福士的落地工作。此外，随着环贸广场ICC、苏州中环广场和苏州圆融国际广场等项目的推进建设，以及圆融星座等项目的升级改造，将进一步为金鸡湖右岸区域商业发展注入多元体验和全新势能。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为，苏州的商业地产市场预计将在2025年陆续迎来新的供应。这些新增供应无疑将增加市场上可供租赁的商业面积。与此同时，国内企业寻求扩大办公空间和零售店面空间的需求将在一定程度上消化这一增长。
戴德梁行苏州公司总经理杨婕则认为，苏州2024年以来，高技术产业对规上工业增长贡献率不断提高，新兴产业动能加快壮大，创新成果加速转化落地，进而拉动写字楼市场需求。产业方面，苏州重点聚焦“1030”产业体系，全市产业项目进入建设元年，有效投资持续扩大。产业规划不断深化，多地“低空经济”等新兴产业行动计划发布，为写字楼市场带来新的产业客户机遇。（苏报融媒记者 王安琪 文/图）
编辑：钱芳
