上个月贝莱德旗下基金决定不还贷款而导致所投资的两幢上海办公楼宇被渣打银行收走。日前有市场消息指，渣打银行已为这两栋写字楼找到了买家，不过买家的还价跟贝莱德当初的购买价格相比，折价超过四成。
据悉，自从没收了贝莱德不愿还款的上海普陀区北岸长风E幢和G幢写字楼后，渣打银行就一直在寻找买家。皇天不负苦心人，这样的买家终于被渣打银行找到了，那就是专注内地「困境投资」(即不良资产投资管理)的鼎一投资(DCL Investments)。
有消息指，渣打银行目前正与鼎一投资进行深入谈判，而后者就北岸长风两幢写字楼开出的价格是大约7亿元人民币，跟贝莱德2018年的12亿人民币收购价相比，相当于打了个5.8折。
该项目原为李嘉诚持有
回顾至2017年，贝莱德以12亿元人民币的代价，从保德信金融集团接手了位于上海普陀区的两栋写字楼——北岸长风E幢和G幢，这两栋楼的总面积为2.78万平方米。
在这次交易中，贝莱德通过渣打银行的贷款筹集了7.8亿元，这笔贷款占到了交易总额的65%。
这两座建筑是保德信在2016年以8.3亿的价格从李嘉诚家族购得，一年内收益率达到了45%。
尽管当时购入价格不菲，贝莱德对中国的中心都市办公地产项目抱有坚定信念。至于渣打银行为何愿意合作？那是因为保德信提供的45%收益率吸引了他们，只要贝莱德不违约，渣打银行便能确保盈利。
到了2023年，即六年后的贷款到期时刻，贝莱德决定延长一年期限，并开始以大约8.4亿元的总价（大约七折）出售楼宇。然而，北岸长风项目的租金已经下滑至每天每平方米3.2-5.8元，远低于贷款利息，因此难以找到买家。
贷款期满后，贝莱德没有再次选择延期，而是直接违约停供，导致渣打银行接管了这两座写字楼。
上海办公楼市场情况
贝莱德，作为全球最大的资产管理公司，其财富不容小觑。
资料显示，贝莱德于1988年成立，1989年开始以贝莱德名义发行股票、债券及共同基金等综合业务，1999年在纽交所首次公开上市，如今是美国规模最大的上市投资管理集团，为全球超过100个国家和地区的客户提供股票、固定收益投资、现金管理、另类投资、房地产及咨询策略等服务。
截至2024年12月31日，贝莱德的总资产飙升至11.6万亿美元，较上一年增长了15%。同年，公司的总营业额达到204.07亿美元，增长率为14.3%；归属于公司的净利润为63.69亿美元，较上一年增长了15.8%。
然而，即便如此富有的公司，也面临困境。其主要原因是上海写字楼市场空置率过高，租金持续下降，导致无利可图。
根据2024年第四季度的统计数据，上海全市甲级写字楼的空置率略有上升，达到19.6%。
具体到核心区域与次核心区域的状况：
在核心区域：黄浦区新天地的空置率为21.6%，外滩的空置率从2023年第四季度的8.9%增至17.8%，中山公园的空置率从2023年第四季度的3.5%增至11.7%，南外滩的空置率为4.6%。
次核心区域：北滨江区域的空置问题最为严重，空置率高达55.7%。苏河湾地区的空置率也达到了43.1%，而大连路&东外滩、长风和真如地区的空置率平均为36.6%。
高耸的写字楼空置现象在上海市场会引起哪些影响呢？ 当写字楼空置率居高不下，市场出现供过于求的情况，为了吸引租户，业主们不得不降低租金，这也会使得写字楼的售价受到波及，投资回报率随之下降，从而削弱了投资者对商业地产的信心。高企的空置率让开发商意识到市场潜在的风险，他们对新写字楼项目的开发会采取更加谨慎的策略，减少对商业地产的投资，已经规划的项目可能会推迟或取消，商业用地在土地出让市场中的需求也会相应减少。一些空置的写字楼可能会被改造为其他商业用途，例如公寓、酒店、长租办公空间等，以更好地适应市场需求，这将改变商业地产市场的业态结构。
来源：地产资管界
