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摘要：预计写字楼租赁市场的需求结构将进一步向科技行业倾斜。（报告期2025.09.26-2025.10.29）
办公楼竣工面积持续放量，北京空置率水平持续优化
观点指数国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。
同期办公楼新开工面积与竣工面积形成鲜明对比，两者面积累计值分别为1122万平方米和1100万平方米，前者同比下滑22.3%，后者同比上涨16.5%。
从数据来看，1-9月全国办公楼市场数据呈现投资销售双降、供需结构错位的阶段性特征，投资端的深度收缩与销售端的持续疲软印证行业信心低迷。
数据来源：同花顺，观点指数整理
2025年9月，重点8城办公楼平均租金单价在连续多月下跌后，于9月出现0.5%的微弱环比上涨，至2.53元/平方米/天，同比跌幅收窄至14.31%。
目前全国办公楼市场仍面临供需失衡、租金下行及经济环境带来的多重压力，真正的复苏仍需等待企业盈利与扩张信心的实质性改善。
空置率表现上，京沪两城单季度空置率水平同比有所下滑，而广深两城空置率水平继续上升。其中上海季内录得8.9万方净吸纳量，环比上涨3.9%，空置率微降至23.5%。北京办公市场在无新增供应的前提下，存量办公物业处于持续去化阶段，前三季度全市净吸纳量共计为24.9万平方米，空置率较2024年底下降1.8个百分点至16.5%。
观点指数认为，供需关系仍是短期办公租赁市场的主要矛盾，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，深沪两城新增供应面积均超30万平方米。结合供需格局、产业动能与政策导向，未来6-12个月办公市场将延续总量承压、结构优化的调整态势，租金分化将进一步加剧，核心城市核心板块有望率先企稳。
科技需求持续扩容，瑞安办公、越秀商管旗下全新项目亮相
聚焦需求端，戴德梁行数据显示，2025年第三季度，一线城市甲级写字楼租赁市场需求端仍表现出高度集中的特征，其中TMT、专业服务和金融为核心主导行业。
具体来看，城市之间因地域经济特点形成了差异化的行业结构。北京TMT行业占比显著领先，达到41.9%，上海和广州侧重专业服务，同时TMT及金融行业占比居前。深圳市场则展现出多元化的行业特征，TMT、住宿餐饮、金融、专业服务、能源及资源等行业占比均超10%。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，9-10月期间，科技及相关产业租赁需求占比居首，代表企业包括盐巴科技、千瓦科技、祖龙娱乐、格罗方德、FunPlus(趣加)等等，成为写字楼租赁需求的第一驱动力。同时，消费、金融、专业服务业等赛道形成互补，行业结构与城市产业定位深度匹配。
数据来源：企业披露，观点指数整理
同时，在2025年上海办公楼市场新增供应放量、空置率攀升的背景下，合生商业静安MOHO写字楼实现整栋满租，入驻企业覆盖金融、科技、商贸等行业。其经营表现进一步验证了占据核心区位、具备复合业态支撑的办公楼资产，仍能突破供需压力。
除此之外，期内瑞安办公、越秀商管等样本企业在管写字楼实现进一步增长。10月17日，由瑞安房地产与中信泰富地产联合打造的武汉地标级写字楼KIC创新天地企业天地（简称KIC企业天地）正式入市。
整体来看，当前写字楼租赁市场并未呈现全面回暖态势，只有绑定核心城市区位优势、聚焦科技等新质生产力赛道、具备产业集聚效应等优势的写字楼项目，才能持续吸引优质企业的入驻。
写字楼市场的竞争已逐步从单纯的空间供给，转向区位、产业以及服务等多层次的综合生态比拼。
中小企业发展指数短期窄幅震荡，服务商高度集中核心经济圈
办公市场细分领域，据中小企业协会发布的最新数据显示，2025年9月中国中小企业发展指数（SMEDI）为89.0，较上月下降0.1点，但高于去年同期。8个分项指数表现为2升6降。
数据来源：中小企业协会，观点指数整理
分行业来看，8个行业指数涨跌互现，交通运输业、建筑业、批发零售业指数分别呈现上升趋势，社会服务业指数持平，而住宿餐饮业、房地产业、工业、信息传输软件业指数则有所下降。
未来，随着外部环境的逐步改善、国内需求的缓慢增长，以及多部门宏观政策的加力实施、多地区消费驱动的持续扩大，中小企业有望在挑战中把握机遇，巩固回升向好基础，延续平稳发展的态势。
数据来源：观点指数不完全统计
从报告期内办公空间服务商新增项目开业/签约的不完全统计数据来看，期内办公空间服务商的扩张积极性有所回温，以德事TEC、高格办公空间、IWG集团、创富港、WeWork中国等为代表的样本企业均有新项目亮相。据观点指数监测，本期新增签约/开业的项目共计11个，对比上个报告期有所增长。
城市布局上，期内样本企业新增开业/签约的项目城市高度聚焦长三角与粤港澳大湾区等核心城市，成为支撑办公空间市场的基本盘。
观点指数认为，办公空间服务商向确定性城市集中的趋势仍将延续，且可能进一步加强。随着市场竞争的深化，服务商在这些核心城市的竞争将不仅仅是点位的数量，而是运营效率、生态价值与客户体验的综合较量。
上海超百亿商办资产交易完成分割，资产转型与处置并行
商办资产交易方面，据仲量联行数据披露，2025年三季度，上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易案例。其中办公楼类型资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型。
从数据来看，在宏观经济复苏与产业升级双重驱动下，绑定核心区位、高韧性产业与优质运营的办公楼资产，仍将持续成为资本穿越周期的压舱石。
数据来源：观点指数不完全统计
除此之外，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产交易案例，总交易金额约34.9亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现回落。
本期商办资产交易案例聚焦上海、杭州等核心城市的重点板块，进一步说明资本对非核心城市商办资产的规避心态，市场马太效应持续加剧。
其中值得一提的是，上海阳光城总部大厦（滨江国际广场1号楼）的交易属于商办资产用途转型的典型案例。
该项目因原业主阳光城债务危机历经5次流拍，最终以13.1亿元成交（较首次挂牌价21亿元折价38%），买家格美集团计划结合上海“商改住”、“商改酒”政策，将其改造为酒店或租赁住房。买家格美集团是一家业务覆盖酒店、餐饮、旅游等领域的综合性管理集团。
观点指数注意到，近年来，法拍资产在当前内地商办交易中占比提升明显。这类资产通常因原业主的债务问题进入处置程序，普遍存在多次流拍、大幅折价的特点，其加速处置有助于市场出清存量资产。
未来一段时间内，不良资产处置仍将是内地办公投资市场的重要组成部分。而阳光城总部大厦项目的转型也印证了政策对存量商办的引导作用，上海、广州等核心城市或将有更多的类似项目借助“商改”政策实现价值重估。
本文节选自《 租赁需求集中释放 | 2025年10月商办与办公空间发展报告》
