1.14亿秒变8009万，深圳罗湖一栋老楼两次拍卖差价高达三千多万，悔拍者四百万保证金直接蒸发。
罗湖红岭中路2118号，五层小楼，3332平方米，1982年建成，土地2033年到期，只剩八年。
第一次拍卖34人抢，450轮出价，清河千代传媒砸1.14亿拿下，结果悔拍，475万保证金被没收。
第二次13人报名，88轮出价，张先生8009万捡走，单价比第一次低了七千多。
两次拍卖规则没变，起拍价2378万，保证金475万，加价幅度10万。
第一次溢价380%，第二次溢价237%，数字看着吓人，其实都在赌旧改。
深圳旧改平均补偿比例1:1.3，按周边写字楼7万单价粗算，3332平最多补4331平，市值3亿。
扣掉补地价和税费，利润仍过亿。
八年窗口期，足够博一次拆迁。
土地到期不是死局。
深圳2016年就有先例，补地价按市场评估价40%收，这栋楼按2.4万单价补，八年后再交大概3200万，还能续20年。
算完账，8009万并不离谱。
真正风险是旧改落空。
罗湖近五年旧改项目平均耗时11年，八年可能不够。
一旦续期，每年折旧加地价，回报率会被拉低。
张先生押的是政策加速，押错就真成房东。
第一次的千代传媒输在最贵时进场。
1.14亿对应单价3.42万，再补3200万地价，成本逼近3.8万，超过周边二手写字楼。
四百万保证金当学费，不算冤。
围观的人只看到差价三千多万，没看到八年使用权背后的杠杆。
用8009万撬3亿潜在收益，年化收益做到15%才能回本。
深圳写字楼租金回报率2.5%，剩下的12.5%全靠拆迁预期。
这栋楼现在挂着教育培训和医美机构，月租约60万，年租720万，按8009万算租金回报9%，比住宅高两倍。
但八年后续租还是未知数，租户比房东更慌。
深圳核心区土地越来越少，八年倒计时反而成了卖点。
赌的是城市更新速度跑赢时间，赌的是政策不会一刀切。
赢了单车变摩托，输了摩托变单车。
下次再拍，保证金大概率提到1000万。
悔拍成本翻倍，冲动的人会少很多。
市场永远奖励算得清账的人，惩罚跟风的人。
