开公司租办公室这事儿，没经验的很容易被坑。前阵子帮朋友转租场地，才发现他去年签的合同里藏着好几个 “暗雷”—— 物业费比租金还高，退租时押金被扣了一半。结合身边人踩过的坑，整理出这篇纯干货，从看房到签合同都给你说清楚。
中介报的 500 平，实际能用的可能只有 350 平。记得问 “得房率”（实际面积 ÷ 建筑面积），写字楼一般在 60%-70%，低于 55% 的就得砍价。上次在望京看的那栋楼，得房率才 52%，最后按实际面积重新算租金，每月省了 8000 多。
中央空调大多限时开放（早 9 晚 6），加班得另付 “加班费”，每小时几百块很常见。有个做电商的朋友，旺季天天加班，单空调费每月多花 2 万。看房时一定要问：周末开不开？加班怎么收费？能不能装独立空调？
早高峰等电梯超过 15 分钟的楼，千万别租！员工天天迟到不说，客户来访也掉价。可以在 8:30-9:00 去蹲点，看电梯等待时间。车位也要问清楚：月租多少钱？临时访客怎么停？上次在亦庄看的园区，车位月租 800 还抢不到，最后只能租周边小区的。
装修、搬家都需要时间，100 平以下至少要 1 个月，300 平以上争取 2-3 个月。有个小技巧：说 “我们要做消防改造”，房东一般会多给半个月（消防报批确实费时间）。记得在合同里写 “免租期内不产生任何费用”，别让房东把物业费算进去。
房东常说 “每年只涨 3%”，但没说按什么基数涨。一定要注明 “按首年租金的 3% 递增”，不然第二年可能按 “租金 + 物业费” 的总和涨，差别很大。朋友公司就吃过这亏，第三年租金突然多了 5000，才发现合同里没写清楚。
最容易扯皮的就是退租时的押金。合同里必须写：“无损坏、无欠费情况下，退租后 7 个工作日内退还全额押金”。还要附一份 “交房清单”，把门窗、墙面、空调的现状拍视频存档，双方签字，免得房东后期说 “你弄坏了”。
同个写字楼多问几家中介，报价能差 20%。上次看建国门的楼，A 中介报 8 元 / 平 / 天，换了 B 中介直接谈到 6.8 元，后来才知道 A 中介拿了 “独家代理”，故意抬价。
行规是 1 个月租金，但不是固定的。租期签得长（比如 5 年），可以谈到 0.5 个月；或者说 “以后朋友租房还找你”，中介一般会让步。千万别答应 “中介费从押金里扣”，后期容易和房东扯皮。
中介说 “可以注册公司”“隔壁要开咖啡厅”，必须写进补充协议。有个做餐饮加盟的老板，听信中介 “能办食品经营许可证”，结果租完才知道这栋楼不让做餐饮，亏了半年租金。
租写字楼就像谈恋爱，前期多了解，后期少吵架。身边做得久的公司，大多是一开始把细节抠得细，没在这些琐事上浪费精力。你们租办公室时遇到过什么坑？评论区分享出来，让大家避避祸～
