文章由点点租和楼澜联合撰写
上海写字楼市场第三季度整体市场租金环比上季度小幅下降，出租率小幅回升。市场以价换量显现初步效果，业主在上半年激进地降低租金、提供装免补贴后，出租率出现企稳迹象。
从需求端看，招聘基本稳定，融资数据稳步回升。专业服务行业延续二季度势头，在三季度的招聘需求持续复苏，预计将在未来给予写字楼租赁需求积极支撑。
01 整体市场表现
2025年Q3整体市场平均租金为4.3元/平米/天，相比上季度降0.4%，同比去年三季度下降3.8%。整体市场的平均出租率80.3%，相比上季度下降0.7%。
数据来源：楼澜数据库，点点租
整体市场平均租金及租金环比增长
数据来源：楼澜数据库，点点租
市场出租率分析
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02 主要商圈表现
通过下面的两个气泡图，我们可以观察2025年三季度各个子市场的相对表现情况。每个气泡代表一个子市场，气泡越大代表该子市场在2025年三季度成交的面积越多。
横轴代表各子市场的平均租金，气泡越靠右代表该市场的平均租金越高。纵轴度量各市场租金同比去年三季度增长的快慢，气泡位置越靠下，租金增长越低。
2025年三季度几乎所有市场都出现不同程度的租金下滑，整体来看租金价格越高的板块，租金下滑的速度越快。
CBD核心市场表现气泡图
数据来源：楼澜数据库，点点租。横轴为成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好
DBD新兴市场表现气泡图
数据来源：楼澜数据库，点点租。横轴为成交租金，纵轴为租金同比增长，气泡大小代表该商圈的成交量多少，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好
03 租户动向及租约条款
2025年三季度传媒、能源行业成交占比提升，显示相对更强的需求。
租户行业成交分析
数据来源：楼澜数据库，点点租
通过下面的流动分析，我们可以观察租户在搬迁前后项目类型的变化。从项目租金角度看，租户在向租金更低的项目流动。以0-4元/平米/天租金段项目为例，租户流动前该租金段项目的租户面积占比10.4%，租户流动后扩大到28.5%，这意味着0-4元租金项目获得了更多的租户净流入。
从楼宇年龄的角度分析，租户在向0-5年内竣工的项目明显聚集，显示出租户向楼宇新、品质好的项目流动的趋势。
各租金段项目间租户流动分析
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不同年龄段楼宇间租户流动分析
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04 需求分析
新增招聘岗位数量在连续三个季度回暖后小幅下调。专业服务行业的招聘需求持续复苏，预计将继续对写字楼租赁需求提供积极支撑。
新增招聘岗位数量走势
数据来源：楼澜数据库
新增招聘岗位数量走势
数据来源：楼澜数据库
获融资的企业数量从2023年起稳步增加，较23年已增长52%。半导体、机器人、AI、新材料行业企业获得更多资本青睐。
融资事件数量走势
数据来源：楼澜数据库
05 供应分析
25-29年预计约1160万平米新增，平均增长2.2%/年。未来的新增供应压力将主要来自花木、东外滩、张江、北外滩、徐汇滨江等市场，供应的压力会通过与这些板块竞争的子市场逐步波及整个市场。
办公楼供应面积走势
数据来源：楼澜数据库，点点租
各子市场未来供应分析
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06 总结
三季度整体市场租金环比上季度下降0.4%，同比去年Q3下降3.8%，出租率环比上季度小幅上升0.6%至80.3%。市场以价换量显现初步效果，业主更为激进的通过降低租金、提供装免补贴等方式吸引租户，支撑出租率的稳定。几乎所有板块在过去的一年中都出现不同程度的租金下滑，整体来看租金价格越高的板块，跌幅越明显。25Q3中CBD核心市场和DBD新兴市场的租金差仍在缩窄，但速度明显放缓。CBD市场租金在上半年明显下滑后，跌幅收窄。租户在向租金更低、品质更好、楼宇更新的项目流动。迁移的租户更多去到竣工5年内的楼宇， 租金在4元以下的新兴市场项目在租户流动过程中获得了更多的净流入。新增招聘岗位量连续3个季度出现同比增长后，小幅回落。获融资的企业数量稳步增长，相比2023年已增长52%。从行业看，专业服务的招聘需求持续复苏，半导体、机器人、AI、新材料获得更多资本青睐，传媒、能源在租赁需求占比上相比去年有所增加。25-29年新增供应预计将以约2.2%/年的速度增长。未来新增供应压力主要来自于花木、东外滩、徐汇滨江、张江、北外滩等板块，楼宇较旧的核心市场将继续承压。
