139 2023年3月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业（一般纳税人）开发的房地产项目进行土地增值税清算，该房地产开发企业提供的资料如下：
（1）2018年9月以36 000万元从政府手里取得一宗土地使用权，并缴纳了契税，对其受让面积的50%用于建造该房地产项目。
（2）2019年4月开始动工建设，发生开发成本6 000万元，其中包含了尚未支付给施工工程企业的质保金600万元（已取得施工工程企业开具的发票）、装修费用900万元、归属于配套幼儿园的开发成本500万元（该幼儿园产权归全体业主所有）。
（3）能够按转让房地产项目计算分摊的小额贷款公司利息支出3 000万元（已经取得贷款证明，按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2 000万元）。
（4）2022年10月该房地产项目竣工验收，截至2023年2月，该项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得不含税收入48 000万元，可售建筑面积的10%赠送给本企业优秀职工。
（5）该企业已预缴土地增值税1 080万元。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为3%；利息支出可以提供金融机构贷款证明时，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%；允许扣除的与转让房产有关的税金及附加为312.12万元。）
要求：
根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）简要说明税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的理由。
（2）计算该企业清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额。
（3）计算该企业清算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该企业清算土地增值税时应确认的应税收入金额。
（5）计算该企业清算土地增值税时应补缴的土地增值税。
（1）该项目可售建筑面积的80%已经对外销售，剩余10%赠送给职工，需要视同销售，相当于该项目的90%完成销售，所以主管税务机关可以要求纳税人进行清算。
说明：主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的情形：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
④省税务机关规定的其他情况。
（2）该企业清算土地增值税时允许扣除的取得土地使用权支付的金额=36000×（1+3%）×50%×90%=16686万元。
说明：
①房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额中。
②取得土地使用权所支付的金额需要考虑开发比例（50%）、销售比例（90%）。
（3）允许扣除的房地产开发成本=6 000×90%=5 400（万元）。
允许扣除的房地产开发费用=2 000+（16 686+5 400）×5%=3 104.3（万元）
允许扣除项目金额的合计数=16 686+5 400+3 104.3+312.12+（16 686+5 400）×20%=29 919.62（万元）
说明：
①建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，不予扣除。本题中已经开具发票，可以扣除。
②房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，成本、费用可以扣除。
③纳税人对于利息支出能够提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。其中公式中的“利息”，不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。由于该利息支出按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息为2 000万元，小于3 000万元，所以公式中用2 000万元。
（4）该企业清算土地增值税时应确认的应税收入金额=48000÷80%×90%=54000
说明：赠送给本企业职工的10%也需要视同销售处理，应作为土地增值税的应税收入。
（5）增值额=54 000-29 919.62=24 080.38（万元）。
增值率=24 080.38÷29 919.62×100%=80.48%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%。
应补缴土地增值税=24 080.38×40%-29 919.62×5%-1 080=7 056.17（万元）
说明：土地增值税清算时，应扣除已经预缴的税额。
140 某药厂2022年11月1日转让其位于市区的一栋办公大楼，取得含税收入25 200万元。 2011年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6 000万元，发生建造成本8 000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16 000万元，成新度折旧率为60%。
（其他相关资料：产权转移书据的印花税税率为0.5‰；当地政府规定地方教育附加准予扣除；转让办公楼适用简易计税方法。）
要求：
根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。
（2）说明该药厂可以选择简易计税方法的理由。
（3）计算土地增值税时允许扣除的税金及附加。
（4）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。
（5）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。
（6）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。
（1）该企业办公楼的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=16 000×60%=9 600 （万元）
（2）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择简易计税方法，该办公楼建于2011年，属于不动产老项目，可以适用简易计税方法。
（3）增值税应纳税额=25 200÷（1+5%）×5%=1 200（万元）。
应缴纳城市维护建设税=1 200×7%=84（万元）
应缴纳教育费附加和地方教育附加=1 200×（3%+2%）=60（万元）
应缴纳印花税=25 200×0.5‰=12.6（万元）
允许扣除的税金及附加=84+60+12.6=156.6（万元）
说明：
①一般纳税人销售自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。
②由于该办公楼位于市区，所以适用的城市维护建设税税率为7%。
（4）允许扣除项目金额的合计数=6 000+9 600+156.6=15 756.6（万元）。
说明：转让存量房的扣除项目包括：
①房屋及建筑物的评估价格。
②取得土地使用权所支付的金额。
③转让环节缴纳的税金。
建造成本不允许扣除，此条件为干扰条件。
（5）增值额=25 200-1 200-15 756.6=8 243.4（万元）。
增值率=8 243.4÷15 756.6×100%=52.32%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%。
转让办公楼应缴纳土地增值税=8 243.4×40%-15 756.6×5%=2 509.53（万元）
（6）纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
141 位于市区的某工业企业为增值税一般纳税人，在本市内持有一栋2016年3月购入的办公楼。已知该办公楼购入时未单独支付土地价款，购房发票上注明的办公楼价格为3 000万元（含营业税），契税完税凭证上注明的契税金额为150万元。现经当地税务机关确认的评估价格为3 500万元。2023年3月，该工业企业为盘活资金，将该办公楼出售，取得价税合计金额6 150万元，出售时按规定缴纳了增值税和附加税费，当地政府规定地方教育附加准予扣除。
（其他相关资料：已知该企业出售办公楼采用简易计税方法，不考虑印花税和其他未列明的税费。）
要求：
根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算出售办公楼时，该企业应缴纳的增值税。
（2）计算出售办公楼时，允许扣除的与转让房地产有关的税金。
（3）计算出售办公楼时，允许扣除项目的合计金额。
（4）计算出售办公楼应缴纳的土地增值税。
（1）增值税应纳税额=（6 150-3 000）÷（1+5%）×5%=150（万元）。
说明：纳税人转让2016年4月30日之前取得的不动产，采用简易计税方法的，增值税采用差额计税方法，允许扣除取得不动产时的价款。
（2）转让房地产应缴纳的城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加=150×（7%+3%+2%）=18（万元）。
故允许扣除的与转让房地产有关的税金=18（万元）
说明：转让存量房地产时，凡不能取得评估价格时，对购房时缴纳的契税，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。本题中转让旧房已经取得评估价格，评估价格中其实已经包含了契税的金额，故不再对契税进行扣除。
（3）转让旧办公楼允许扣除旧房及建筑物的评估价格为3 500万元。
允许扣除的项目合计=18+3 500=3 518（万元）
（4）增值额=6 150-150-3 518=2 482（万元）。
增值率=2 482÷3 518×100%=70.55%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%。
应缴纳土地增值税=2 482×40%-3 518×5%=816.9（万元）
说明：纳税人转让旧房，不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。本题中已经取得评估价格，故无须按照发票所载金额计算扣除。
