2019年第一季度，成都天府新区继续迎来新增供应，产业与人口导入带动天府新区办公市场开发热潮。4月1日，在仲量联行发布的《第一季度成都房地产市场回顾》报告显示，成都办公楼市场经历了以价换量的“价格竞争”时代。随后，具有前瞻视野的运营商开始聚焦内部空间，通过提升空间的功能性、灵活性及布局合理性等多方面品质以提升租户吸引力。
仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“市场转型仍将是2019年成都办公楼的关键词。办公楼的竞争不再局限于价格或空间维度的单一竞争，‘空间+配套+运营’的全维度打造将成为运营方聚焦的重点领域。”
据悉，一季度成都甲级办公楼市场新增面积约8.7万平方米。2018年开始，天府新区板块陆续迎来优质办公楼交付，2019年更多项目的落成将推动成都办公楼市场格局进一步向南扩张。需求方面，成都经济保持活力，增长率在内陆持续领先，战略新兴产业导入与“蓉漂”人才计划支撑办公需求增长。
成都优质办公楼净吸纳量在1.5线城市中多年处于领先，而本季市场继续录得多宗大面积成交，显示出稳健的办公需求走势。其中代表性案例包括平安金融服务选址SAC租赁约1.8万平方米等。据仲量联行统计，成都甲级办公楼租赁净吸纳量录得10.3万平方米，其中租赁去化面积5.6万平方米，自用去化面积约4.7万平方米，处于一季度同期历史高位。受新增供应影响，市场平均空置率环比仅上涨0.2个百分点，至季末报20.0%。
据需求分析显示，第一季度灵活办公与TMT行业仍热度不减。灵活办公作为2018年成都办公楼市场的第一驱动力，在2019年伊始继续扮演需求端的首位角色。
灵活办公作为二级租赁市场的供应端，部分运营商的出租率现阶段低于预期，进而面临较大的去化压力。另一方面，部分运营商近期相继爆出资金链问题，加上成都办公楼租金在2018年显著增长，一二级市场价差空间进一步收缩，因此，预计2019年灵活办公的扩张速度与去年同期相比将有所放缓。但就整体规模而言，灵活办公对一级租赁市场的影响仍不容小觑，是市场需求端的重要支撑。
另一方面，成都作为中国内陆地区的科技产业高地，软件外包、手游等产业具有全国影响力，而近年来智能制造、物联网等战略新兴产业的导入，带动了更多TMT企业需求释放。金融城、大源两大商务区因毗邻天府软件园、孵化园等产业园区，将持续承接园区外溢的搬迁升级需求，这也将成为未来南延线板块办公楼需求不可忽视的重要来源。
本季度教育行业需求大幅上升，而其两大构成主体的市场表现大有不同。其一，互联网基因加上教育资源地域不平衡，为在线教育机构快速增长创造条件，而优质办公楼在物业品质、品牌形象等方面能够极大提升此类机构美誉度，故受到该行业关注。自2017年大米未来科技进驻银泰中心以来，此类机构在资本与市场的推动下纷纷进驻甲级办公楼。线上教育的特征决定其办公场所具有非营业性质，因此受甲级办公楼业主青睐。其二，传统教育培训机构逐步从住宅、商住楼宇中升级至标准办公楼，其升级需求也构成教育行业对优质办公楼需求增长的动因之一。
在需求支撑下，2018年成都办公楼租金开始逐步回升至其物业品质应反映的水平，而这一趋势在2019年将继续显现，办公租金长期被低估的状况有望改善。数据显示，2019年第一季度成都甲级办公楼市场净有效租金录得94.2元/平方米/月，同口径环比微涨0.1%。
展望2019全年，未来供应仍处低位，重点项目包括传统核心区域的丰德成达中心、领地中心西塔及高新南区的中海国际中心D座等。经济保持快速增长，成都“吸引力”将持续驱动办公楼需求，进而带动空置率回落，租金水平存在小幅上涨空间。
天府早报记者 郝淑霞
