金羊网讯 记者孙晶报道：需求改变商业模式。随着企业话事权逐渐向80后、90后转移，传统物业运营方式已跟不上白领新需求。记者近日调查发现，升级版共享办公室将落地广州CBD。而统计显示，广州未来3年增逾100万平方米甲级写字楼，物业管理领域将有百亿级金矿待开发。
需求改变带来共享新市场
随着广州城市的发展，未来几年甲级写字楼不再是天河北、珠江新城独霸天下。根据统计数据，2018年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。
2019~2020年广州甲级写字楼新增供应预计均将超过100万平方米（含自用）。至2021年，广州甲级写字楼存量预计较2016年末增长超70%。
天河北写字楼中，顶级写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。
怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州CBD的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显著不同。
如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，IT行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开拖沓的会议。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。
巨头争相进入共享办公领域
其实2015年共享经济兴起后，北京各区共享办公就高速扩张，广州个别写字楼也涌现共享办公空间，而共享模式的升级，特别是互联网、大数据、资源链接平台的应用，对于琶洲，金融城等新增办公区域来说，新创团队吸引力更大。
中国董事长潘石屹日前在成都出席媒体见面会时表示,未来SOHO将大力进军共享办公,“把我们这一代开发商建的房子,再在我们手上充分利用起来”。
据悉，越秀房地产信托基金（00405）旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定正式启航星•办公（STAR•OFFICE），建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源连接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。
例如20平方米的会议室，若1个企业承租，每个月每平方米租金150元，1年得 3.6万元。而升级版共享办公室落地后，会议室由若干个企业共享，每个企业仅缴纳5000元或10000元，就能重复使用若干次，实现物管增收，企业减负目的。
专家：共享或改变CBD写字楼收入单一模式
广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示，物业管理是一个百亿级金矿，共享办公的运营模式在国外城市已经有了，如在英国，一个有6万平方米共享办公的写字楼，其中会议室、打印机、传真机、咖啡室均是有偿共享，物业企业能根据不同规格的会议出租不同大小的空间，甚至提供水果茶歇，甚至有点对点礼仪、同声传译等服务，成了由共享理念延伸、升级出来的增加收入的服务。
目前来看，在中国，物业经营管理企业的收入大头是租金，多种经营收入未占大头。5年前，日本最大的物业管理企业中，租金收入不到5%，其余95%是来自金融、保险、资产证券化。因此未来中国商业写字楼的发展趋势是，不动产管理资产证券化，物业租金占比或降至50%以下。
在全国百强物业企业中，广东省占比份额26.44%，过去几年，中小房产物业管理企业在退出，如万科、保利、恒大、碧桂园等代表的大型房企均在进入物业管理领域，预计未来该行业集中度会进一步提升，理念、服务、标准创新将成为写字楼运营竞争的有效手段。
